Slik leier du ut kontor til eget AS

Mange har sitt eget aksjeselskap. Og mange jobber mye hjemme. Kan du leie ut kontor i egen bolig til AS-et uten å gå på en skattesmell? I dette skrivet vil vi kort redegjøre for leie av hjemmekontor. Bruk vedlagt avtale som dokumentasjon.

Aller først må det avgjøres om kontoret i boligen din faktisk regnes som et hjemmekontor, eller om det skal regnes som et hovedkontor eller avdelingskontor for aksjeselskapet.

Dersom det blir ansett som et hjemmekontor, vil du skattefritt kunne motta en kontorgodtgjørelse som settes til faktiske utgifter tilknyttet hjemmekontoret (som strøm og vedlikehold) pluss andel av faste utgifter på hele huset (som forsikring, kommunale avgifter og ytre vedlikehold).

Alternativt kan den skattefrie kontorgodtgjørelsen settes til et sjablongmessig beløp på 1.500 kroner per år.

Selskapet får i dette tilfellet fradrag for utbetalt beløp som en lønnskostnad. Kontorgodtgjørelsen skal innberettes i kode 849 og det vil derfor ikke være nødvendig for deg å gi ytterligere opplysninger i selvangivelsen.

Gunstigste alternativ

Det er mer gunstig for deg å anse dette som utleie av et avdelingskontor eller hovedkontor. Husleien vil da være fradragsberettiget som en driftskostnad for selskapet og vil være skattefri for deg dersom huset fortsatt kan fritakslignes.

Fritaksligning betyr at dersom huset for eksempel består av én familieleilighet, kan du leie ut inntil 50 prosent av leiligheten regnet etter utleieverdi.

Består huset av to familieleiligheter, kan du leie ut hele den ene pluss inntil 50 prosent av den andre.

Reell leie?

Ettersom dette er en gunstig måte å få penger ut av eget aksjeselskap, er skattekontoret nøye på å sjekke at det foreligger et reelt leieforhold.

Her er noen momenter som kan tale for å anse forholdet som et reelt leieforhold:

• det foreligger en skriftlig leieavtale (se vedlagt avtale nederst i dette dokumentet)

• arbeidsgiveren har en eksklusiv disposisjonsrett til lokalene

• omfanget av arbeid som utføres for arbeidsgiver i lokalene står i forhold til leiekostnadene

• lokalene kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren til boligformål

• lokalene har sanitæranlegg som kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren til boligformål

• lokalene er laget spesielt for arbeidsgivers formål og kan ikke lett ominnredes til boligformål mv.

• arbeidsgiver eier inventar og driftsmidler av betydning i lokalene som f.eks. faks, datamaskin, eller bruker lokalene som lager i noe omfang

• lokalene faktisk brukes av andre som er ansatt hos arbeidsgiveren

• lokalene brukes til å motta arbeidsgivers kunder eller utlevere varer

• lokalene er markert utad f.eks. ved skilt, oppføring i telefonkatalog eller oppføring på arbeidsgivers brevark

• lokalene er i bruk i vanlig arbeidstid og ikke bare ved overtidsarbeid

• arbeidsgiveren ikke har annet kontor i området.

Er det hensiksmessig?

Denne momentlisten er hentet fra skattemyndighetenes Lignings-ABC, men ifølge rettpraksis vil jeg likevel si at det avgjørende vil være om det for bedriften er mest hensiktsmessig å disponere et kontor i huset ditt.

Dersom det er hensynet til deg som privatperson som har vært avgjørende (for eksempel fordi du vil kunne jobbe på kvelden når barna har lagt seg), vil dét på den annen side tale for at kontoret er et hjemmekontor.

Skattekontoret har mange kontroller når det gjelder transaksjoner mellom aksjonær og aksjeselskap, og det er derfor viktig å være forberedt på eventuelle spørsmål om leieforholdet.

Dette innebærer at du bør bruke litt tid på utforming av leieavtalen: Det bør i det minste stå hvor høy husleien er, når husleien forfaller til betaling og konkret hvilke lokaler som leies ut. Videre bør du ha tenkt gjennom hvorfor du velger å legge selskapets lokaler i eget hus.

Er det markedsleie?

Dersom skattekontoret aksepterer at det foreligger et reelt leieforhold, blir neste spørsmål om den husleien som er fastsatt kan sies å tilsvare en markedsleie.

I denne forbindelse kan du verken bruke markedsverdien ved utleie til bolig eller markedsleie for tilsvarende kontor i et kontorbygg.

Dette skyldes rett og slett at etterspørselen etter kontorlokaler i boligstrøk er svært lav og at markedsleien dermed reduseres tilsvarende. Det kan være en ide å kontakte en eiendomsmegler eller utleiemegler for hjelp til å fastsette markedsverdien på leien.

Få gjerne uttalelsen skriftlig, så du i tilfellet av kontroll kan dokumentere hvordan verdsettelsen er foretatt.

Vi anbefaler å dokumentere leiekostnadene så godt som mulig. For eksempel kan det være å sette opp alle kostnadene ved ditt hjemmekontor. Sett opp kostnader som rentekostnader, fellesutgifter, internett og annet. Ta så forholdsmessig fradrag for alle disse kostnadene. La oss si at ditt hjemmekontor er på 10 kvm og hele leiligheten er 100 kvm. Du vil da kunne ta 10% fradrag av alle kostnader.

Klassisk skattefelle

Kommer skattekontoret til at husleien er satt for høyt, vil den delen av leien som

overstiger markedsleie bli ansett som lønn eller utbytte. Beløpet blir dermed skattepliktig for deg.

Dersom du i fremtiden vurderer å selge huset, bør du være litt oppmerksom. For at eventuell gevinst skal være skattefri, må du ha eid huset minst ett år og benyttet minst halvparten av boligen som egen bolig i ett av de siste to årene.

Det mange ikke er klar over er at når deler av huset har vært brukt i virksomhet, vil den forholdsmessige andelen av gevinsten som faller på disse lokalene uansett være skattepliktig.

For å unngå dette bør du dermed leie ut kontorlokalene til boligformål det siste året før salget (alternativt ta dem i bruk selv).

 

Skjema for leiekontrakt hjemmekontor